العروه الوثقی وسیلة النجاة منهاج الصالحین تحریر الوسیلة آراء المراجع
احکام > آيت الله العظمي مظاهري (مدظله):
خيارات
جبران خسارت فسخ معامله با اعمال خيار تخلّف
سؤال:آیا با اعمال خیار تخلّف از شرط از طرف خریدار و سپس فسخ یک معامله به علت قانونی، خساراتی که فروشنده در ازای دریافت ثمن به خریدار وارد کرده است قابل مطالبه است؟
پاسخ: قابل مطالبه نیست ولی اخلاقاً باید جبران خسارت شود.
خيار فسخ در صورت تغيير قولنامه
سؤال:اينجانب سه دانگ ملکي را با شخصي قول نامه کردم که بعد از اتمام نگارش قرارداد و امضاء اينجانب چند دقيقه بعد و بدون اجازه و رضايت اين حقير جمله‌اي از طرف خريدار که به نفع وي بوده در ذيل قرارداد اضافه گرديد که بلافاصله اعتراض کردم. 24 ساعت از طرف بنگاهدار وقت تعيين گرديد جهت فسخ و ابطال معامله که به همين منظور قرارداد تا 24 ساعت نزد بنگاهدار امانت ماند که حدود 12 ساعت بعد از انجام معامله طبق آن حقي که داشتم به بنگاه که واسطۀ طرفين بود مراجعه و اعتراض قطعي نمودم و ثمن معامله که دو فقره چک بود و قولنامه را با اطلاع دادن به خريدار مخدوش و ابطال نمود. لذا از نظر جنابعالي اينجانب که از شرط خيار زمان 24 ساعت توافق شده استفاده کردم آيا جاي نارضايتي مي‌تواند براي خريدار باشد يا خير؟
پاسخ: اگر شرط خيار داشته باشيد و از آن استفاده کرده باشيد معامله فسخ شده است.
فسخ معامله در صورت عدم پرداخت کامل وجه
سؤال:طي قراردادي که چند سال پیش منعقد شده است، وارثان قانوني یک متوفی، خانۀ موروثي خود را به شخصی فروخته اند و خریدار حدود یک بیستم منزل را در همان زمان پرداخت کرده و از آن به بعد از پرداخت باقیماندۀ مبلغ قرارداد، خودداري کرده است.
در سال بعد از قرارداد مجدداً قرارداد جديدي نوشته شده و براساس آن مبلغ جدیدی برای خانه تعیین شده است. ولي نامبرده از پرداخت وجه معين شده امتناع کرده و غير مبلغ اوليه، مبلغ دیگری بابت معامله پرداخت نکرده است.
نظر به اينکه مجموع دارايي اقتصادي و مالي ورثه مذکور همين ملک است و براي آنان نقش حياتي دارد، مستدعي است بيان فرماييد: آيا شرعاً با توجه به عدم رد پول کامل مورد معامله، اين معامله و قرارداد، قابل فسخ است يا خير؟ و ثانياً اگر مقرر شد نامبرده وجهي بدهد آيا بر اساس تورم و نرخ روز بدهد يا بر اساس قرارداد؟
پاسخ: معامله را مي‌توانند فسخ کنند و اگر فسخ نکنند، مي‌توانند وجهي که مي‌گيرند به نرخ روز بگيرند. ولي بي اشکال‌تر فسخ معامله است.
فسخ معامله در صورت تخلّف شروط
سؤال:چنانچه ملکی در مرحلۀ سفت کاری پیش فروش شده باشد و به موجب یکی از بندهای قرار داد به فروشنده حق داده شده باشد که چنانچه یکی از وجوه مورد تعهد خریدار بابت ثمن معامله به هر دلیل پرداخت نگردد، موجب فسخ شدن و بی اعتباری معامله گردیده و فروشنده مجاز است مورد معامله را به شخص دیگری واگذار نماید و خریدار هیچگونه حق و حقوقی نسبت به مورد معامله نخواهد داشت.
آیا فروشنده شرعاً و قانوناً حق فسخ معامله را دارد یا خیر؟
پاسخ: در صورت تخلّف شروط، حقّ فسخ دارد.
قاعده کافه خيارات در معاملات
سؤال:همان گونه كه ميدانيد در بسياري از قولنامه‌ها و معاهدات و قراردادها نوشته مي‌شود «كافّه خيارات اسقاط مي‌گردد» يا حتّي نوشته مي‌شود «كافّه خيارات حتّي خيار غبن و لو فاحش اسقاط مي‌گردد».
سؤال اين است كه:
اوّلاً) خيارات در بيع و عقود قابل اسقاط است يا خير؟
ثانياً) اگر قابل اسقاط است و در ضمن عقد اسقاط گردد، بعداً مي‌توان از اسقاط برگشت و خيار را اعمال نمود يا خير؟
ثالثاً) در اين مسأله اجماع و اتّفاق نظر بين فقهاء وجود دارد يا خير؟
رابعاً) اگر اختلاف نظر بين فقهاء باشد، در محاكم قضائي، قاضي بر اساس فتواي چه كسي بايد عمل كند؟ البته بايد عرض شود كه بر طبق قوانين قضائي و حقوقي مورد عمل در آئين دادرسي مدني، خيارات قابل اسقاط است و اگر اسقاط شد قابل برگشت نيست.
پاسخ: 1) كليه خيارات قابل اسقاط است مگر خيار غبن كه قابل اسقاط نيست.
2) اگر قابل اسقاط باشد بعداً نمي‌تواند اعمال كند.
3) مورد اجماع نيست.
4) قاضي بر طبق دستور خود عمل مي‌كند.
سلب خيار
سؤال:چنانچه در معامله‌اي ذكر شود طرفين كليه خيارات از جمله انواع خيار غبن را از خود سلب و ساقط نمايند ولي موضوع و مطلب اسقاط خيار به مشتري تفهيم نشود و مشتري پس از تحويل مبيع متوجّه شد كه مبيع معيوب بوده است، آيا مشتري حقّ مطالبه و گرفتن تفاوت مبيع سالم و معيوب را دارد يا خير؟
پاسخ: اگر تفهيم نشده است همه خيارات و من جمله خيار عيب را دارد.
خيار غبن و پرداخت زيان
سؤال:چندي قبل خانه‌اي را فروختم و در قولنامه ذكر شده كه اگر كسي معامله را به هم بزند بايد مبلغ پنج ميليون تومان بدهد. دو روز بعد فهميديم كه فريب خورده‌ايم. حالا كه مي‌گوئيم خانه را نمي‌دهيم مي‌گويند بايد دو ميليون تومان بدهيد. تكليف چيست؟
پاسخ: اگر فريب خورده‌ايد مي‌توانيد معامله را فسخ كنيد و حقّ گرفتن دو ميليون را هم ندارد.
فسخ بخاطر اختلاف فاحش بهاي ملک
سؤال:خانه‌اي داشته‌ام كه به مبلغ سي ميليون تومان قولنامه كرده‌ام در صورتي كه همان زمان قيمت واقعي آن سي و شش ميليون تومان بوده است و آنها در قولنامه قيد كردند كه اسقاط كليه خيارات از طرفين گرديد و معني اين جمله براي ما مفهوم نبود، آيا مي‌توان معامله رافسخ كرد؟
پاسخ: اگر موقع فروش، تفاوت فاحشي بوده است مي‌توان معامله را فسخ نمود.
فسخ معامله بعلت خيار غبن و ...
سؤال:قطعه زميني را طي قولنامه عادي با واسطه بنگاه معاملاتي به شخصي فروخته‌ام و عمده ثمن آن را نيز دريافت نموده‌ام لكن مدّتي بعد (كمتر از دو ماه) متوجّه شدم كه قيمت واقعي زمين بيشتر از قيمت مورد معامله بوده، به خريدار معترض و خواستار فسخ معامله و يا اخذ ما به التفاوت قيمت زمين شدم و بيان نمودم حاضرم خسارات احتمالي خريدار را هم بدهم، امّا خريدار به هيچ وجه حاضر به قبول يكي از دو طريق فوق نمي‌باشد، حال حضرت عالي مرقوم بفرماييد:
1) حال كه من مغبون شده‌ام، از نظر شرعي مي‌توانم بگويم من ناراضي هستم و با اين عدم رضايت معامله را فسخ نمايم؟
2) اگر خريدار حاضر به فسخ و يا پرداخت ما به التفاوت قيمت زمين نباشد با اين عدم رضايت من صورت معامله چه حكمي پيدا مي‌كند؟
3) با وجود غبن در معامله، آيا خريدار شرعاً موظّف است رضاييت فروشنده را به دست آورد يا خير؟
پاسخ: اگر مغبون شده‌ايد مي‌توانيد معامله را فسخ كنيد و يا ما به التفاوت بگيريد.
خيارات و غبن
سؤال:اينجانب در خريد مغازه‌اي مغبون شده و گرانتر از قيمت واقعي خريده‌ام، علاوه بر اين فروشنده براي بزرگ شدن يا بزرگ جلوه دادن مغازه، ستون مغازه‌هاي مجاور را كه موقوفه بوده تراشيده و اين تراشيده شدن ستون‌ها را اداره اوقاف اصفهان تأييد كرده است و فروشنده حاضر به فسخ معامله نيست، مستدعي است حكم شرعي مسأله را مرقوم فرماييد.
پاسخ: در فرض مذور خيار داريد و مي‌توانيد معامله را فسخ كنيد.
