فتاوای آیات عظام: خویی و تبریزی

از جمله معاملات متعارفه، سرقفلي است كه مورد ابتلاء شده و بايد تشريح شود، اساساً سرقفلي كه به محل كسب تعلق مي گيرد از اين لحاظ است كه وجه اجاره محل كسب ترقي مي نمايد و موجر نمي تواند مستأجر را از آن محل بيرون كنديا اجاره را بالا ببرد1 و گاهي مي شود كه يك مغازه يا يك محل كسب سالهاي متمادي در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق مي ماند بدون اين كه به مال الاجاره ديناري اضافه شود، چون موجر نه قدرت دارد مستأجر را بيرون كندو نه اجاره را بيفزايد ، در حالي كه نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مي شود.

1-     تبريزي: موجر نمي تواند مستأجر را از آن محل بيرون كند يا به غير متعارف مال الاجاره را بالا ببرد....

(مسأله 2850) اين گونه محل كسبها سه قسم است: در يك قسم آن كسب كردن و سرقفلي گرفتن براي آن بدون اذن و رضاي مالك حرام و در دو قسم ديگرسرقفلي گرفتن مشروع است و ملاك مشروعيت و عدم مشروعيت آن اين است كه در هر مورد كه موجر حق تخليه و بالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستأجر به زور متكي شده نه به اجاره بيفزايد و نه تخليه كند در اين مورد سرقفلي گرفتن و كسب كردن در آن محل بدون رضاي صاحب ملك جايز نبوده و حرام است و در هر مورد كه صاحب ملك حق بالا بردن وجه اجاره و يا تخليه را ندارد (و مستأجر حق تخليه را به ديگري دارد، بدون رضاي مالك1) سرقفلي گرفتن مشروع و كسب كردن جايز است و در مسائل بعد براي هر سه قسمت مثال واضحي ذكر مي شود تا مطلب روشن گردد.

1-     [قسمت داخل پرانتز در رساله آيت الله تبريزي نيست]

(مسأله2851) املاكي كه در زمان سابق كه صحبت سرقفلي در بين نبوده و مالك مي توانست هر وقت كه مدت اجاره سر آمد محل را تخليه و يا مبلغ اجاره را اضافه نمايد و مستأجر هم بايد تخليه، يا مبلغ اجاره را زياد كند در همچو وقتي اجاره داده شده و هيچ گونه شرط و شروطي نسبت به افزايش وجه اجاره و تمديد مدت در بين نبوده و بعداً از طرف دولت، قانوني وضع شده كه موجر نتواند ملك را تخليه و يا مبلغ اجاره را زياد نمايد، حال اگر مستأجر باتكاء اين مساعدت دولت، محل مزبور را خالي نمي كند و بر مبلغ اجاره هم نمي افزايد در صورتي كه نظائر آن محل كه بعد از اين قانون اجاره داده مي شود چند برابر بيشتر است و به همين جهت محل سرقفلي پيدا كرده، در اين صورت سرقفلي گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضاي مالك حرام خواهد بود1.

1-     تبريزي: و لازم است در صورت مطالبه مالك، محل را تخليه كند.

(مسأله2852) اشخاصي كه مغازه  را مي سازند و مبالغي خرج مي كنند و مبلغ اجاره مغازه مزبور در هر ماه مثلاً ده هزار ريال ارزش دارد ولي چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود اين مغازه را به مدت يك سال به ماهي يك هزار ريال، به علاوه پانصد هزار ريال اجاره داده1 و در ضمن، شرط مي كنند كه تا زماني كه مستأجر درمحل مزبور ساكن است، سال به سال، اجاره را به همان يك هزار ريال تمديد نموده و حق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند و چنانچه مستأجر بخواهد محل اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر با همان شخص طبق اجاره مستأجر اول رفتار نمايد يعني بر مبلغ اجاره نيفزوده و سال به سال به همان مبلغ اول اجاره را تجديد نمايد، دراين صورت مستأجر مي تواند محل را به ديگري واگذار نمايد و سرقفلي را كه داده زيادتر يا كمتر در مقابل تخليه محل و رفع يد از سكونت در آن از آن شخص كه به او واگذار كرده اخذ نمايد و صاحب ملك حق مخالفت نداشته چون مستأجر طبق شرطي كه نموده به اخذ سرقفلي و واگذاري ذي حق خواهد بود و سرقفلي كه گرفته مشروع است.

1-     تبريزي: يك هزار ريال ، به علاوه مبلغ پانصد هزارريال نقد، اجاره داده...

(مسأله2853) كساني كه مغازه اي مي سازند و مبالغي خرج نموده و به قيمت عادلانه روز اجاره مي دهند و سرقفلي هم نمي گيرند ولي در اجاره شرط مي نمايند كه مادامي كه مستأجر در آنجا ساكن است حق تخليه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال بايد اجاره را تمديد نمايند و با مرور زمان اجاره محل ترقي مي كند در اين صورت مستأجر حق انتقال دادن به ديگري را ندارد و موجر ملزم نيست به انتقال به ديگري رضايت بدهد، ولي شخص ثالثي به عنوان مشتري پيدا مي شود و مستأجر را تطميع نموده مي گويد اگر شما اين محل را تخليه كني صد هزار ريال مثلاً من به شما مي دهم آن وقت مي رود و مالك را راضي مي نمايد كه مبلغي بگيرد و به همين شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ريال را به مستأجر اول داده و او تخليه كرده سپس خود از مالك با دادن مبلغي كه وعده نموده اجاره مي كند مبلغ صد هزار ريال براي مستأجر اول حلال است زيرا كه در مقابل انتقال محل مزبور چيزي نگرفته كه ذي حق نباشد بلكه فقط در مقابل تخليه محل، وجه را گرفته كه حق داشت تخليه ننمايد و مشتري از صاحب ملك به اجاره محل را تصرف مي نمايد، توضيح آن كه در اين صورت سرقفلي درمقابل تخليه محل است و اجاره محل از صاحب ملك است.

(مسأله2854) شخصي محلي را اجاره مي نمايد و با مالك شرط مي كند كه مالك حق بيرون كردن و تخليه نمودن آن محل را نداشته باشد فقط اين كه سال به سال يا ماه به ماه اجرت معمولي را از مستأجر بگيرد و ايضاً مستأجر حق داشته باشد كه حق سكناي خود را به ديگري واگذار كند در اين صورت نيز مستأجر مي تواند سرقفلي را به ديگري بفروشد، يعني مبلغي از كسي گرفته و حق خود را به او واگذار نمايد